Tatabányai ügyvéd ad fontos tanácsokat ingatlanok adás-vételhez

– Leggyakrabban bankhitelből finanszíroz a vevő. Mi a helyzet abban az esetben, ha valamilyen oknál fogva ez meghiúsul? Mi a teendő, hogy ezt elkerüljük? 
– Fontos, hogy a szerződésben megfelelően rögzítsük a finanszírozás feltételeit. Részletesen írjuk le, hogy a leendő vevő milyen határidőben, milyen módon teljesítsen. Írjuk bele a banki finanszírozás részleteit, feltételeit és módját. Lényeges ebben a körben leszögezni, sajnos fel kell készülnünk arra, hogy a bank nem ad hitelt, vagy nem akkora összeget, mint amekkora összeget a vevő igényelni kívánt. 

– Mit tudunk tenni ilyen esetben? 
– Véleményem szerint fontos, hogy a szerződés részletesen szabályozza a banki hitel elmaradásának következményeit. Mindenképpen írjuk bele a szerződésbe azt, hogy, amennyiben a vevő nem kap hitelt, vagy nem akkora összeget, mint amekkorát szeretett volna, akkor a hiányt önerőből, azaz saját pénzéből finanszírozza, pótolja. Persze amennyiben erre nem képes, akkor lehetősége van a feleknek a szerződést felbontani, és egymással elszámolni. Javaslom, hogy ennek részleteit is rögzítsék a szerződésben. A fenti szituáció elkerülése érdekében készíttessünk hitel-előminősítést, így megtudjuk, hogy a bank egyáltalán ad-e hitelt a vevőnek vagy nem. Ezen túl készíttessünk előzetes értékbecslést az ingatlanról, ezzel azt tudjuk előre felmérni, hogy a bank által egyáltalán finanszírozható-e. Ne spóroljunk az azzal kapcsolatos 30-40 ezer forint összegű díjjal, hiszen az ebből eredő későbbi problémák lehet, hogy többe kerülnek. 

– Ha mégis bekövetkezik a baj, akkor mi lesz a szerződésben kikötött előleg vagy foglaló sorsa? 
– Amennyiben például nem ad hitelt a bank, sokszor felmerül ez kérdésként. Az előleg esetében nincs miről beszélni, az minden esetben visszajár a vevőnek. Sajnos a foglaló jogi helyzete már nem ilyen egyszerű. Itt két irányba tudnak elmenni a felek. Javaslom, foglaljuk bele a szerződésbe, hogy a banki hitel elutasítása esetén a foglaló egyszeres összegben a vevőnek visszajár – ezt egyébként sok bank tájékoztatója is így tartalmazza –, ez azonban az eladó hozzáállásán is múlik. Rendkívül hátrányosan is érintheti, ha például időközben másik ingatlant finanszíroz belőle. Vagy rendelkezhetünk, úgy is róla, hogy a foglalót ebben az esetben az eladó megtarthatja. Bármi is lesz a sorsa a vételárrészletnek, szerintem próbáljunk együttműködni. 

– Mi a helyzet akkor, ha a vevő fizetési késedelembe esik, vagy éppen az eladó nem tudja tartani a birtokba adás határidejét? 
– Késedelemről akkor beszélhetünk, ha a szerződő fél kötelezettségét nem teljesíti, mikor az esedékessé válik. Adásvétel esetében ez általában a vevő fizetési kötelezettsége, vagy az eladó kiköltözése szokott lenni. Ha a fél késedelembe esett, ez nem zárja ki, hogy a jogosult követelje a teljesítést, akár bíróság útján is. Ha a jogosult érdeke megszűnt a teljesítéshez, elállhat a szerződéstől. Az érdekmú­lást bizonyítani kell, kivéve, ha póthatáridőt tűztünk ki a teljesítésre.